Observaciones al allanamiento anticipado en los contratos de arrendamiento

 

La Ley N° 302011 (ley que crea el registro de deudores judiciales morosos) vigente desde el 04 de agosto del 2014 introdujo la creación del Registro de deudores Judiciales Morosos y la posibilidad de incorporar la clausula de allanamiento  anticipado a los contratos de arrendamiento, lo cual permitiría al arrendador recuperar su inmueble de manera más rápida.

Esta ley en su art. 6 realiza una modificación del art. 594 del Código Procesal Civil donde, entre otras cosas, se señala:

 

"En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una clausula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

 

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil".

 

Debemos tener cuidado con el término "allanamiento", porque procesalmente el allanamiento, que está recogido en el art. 330 del Código Procesal Civil, señala que por el allanamiento el demandado acepta la pretensión del demandante. Es decir, se allana a todo lo exigido en la pretensión del demandante; como vemos esta ley trae un significado distinto al allanamiento que conocemos, puesto que la cláusula no implica una aceptación anticipada del arrendatario de desalojar el bien inmueble, sino  solamente una aceptación de la restricción impuesta por el arrendatario acerca de los medios de prueba que puede ofrecer en un eventual proceso.

 

Con está cláusula el arrendatario solo podría probar 2 cosas:

 

1) Que el contrato ha sido prorrogado y por tanto esta vigente.

 

2) Que se ha estado pagado la renta.

 

La ley te impide alegar razones distintas. Sin embargo, el abogado Walter Vásquez2 advierte que un arrendatario de mala fe podría conseguir dilatar el proceso, ofreciendo medios probatorios adulterados como un recibo de pago o una prórroga de contrato falsos (con lo cual podrían acreditar la vigencia del contrato o de estar al día en los pagos), frustrando así la finalidad de esta ley. Recordemos también que las sanciones para las partes que actúan con mala fe durante el proceso son meramente formales, puesto que no disuaden a los litigantes de su práctica, más aun cuando el Colegio de Abogados no sanciona a los abogados que cometen estas prácticas.

 

Las expectativas que ha generado esta ley son altas; nuestra legislación de una situación de indefensión de los arrendadores en la época de Velazco Alvarado (con la ley del inquilinato entre otras), paulatinamente se les ha otorgado mayores herramientas de protección a los arrendadores, con la finalidad de incentivar este tipo de contratos, puesto que si es muy riesgoso arrendar el efecto inmediato será mas personas buscando alquilar y menos propietarios dispuestos a hacerlo, es decir menos vivienda para quienes la necesitan. 

 

Para que sea tu contrato de arrendamiento cuente con esta "protección", debe presentar:

 

1) Incorporada la clausula de allanamiento anticipado.

 

2) Firmas legalizadas de las partes ante notario. 

 

Además, si bien no esta exigido por la ley, si es recomendable que se incluya en el contrato que el pago solo se pueda acreditar con recibos firmados por el arrendador o con los comprobantes de los depósitos realizados en una cuenta bancaria. Con lo cual el arrendatario solo podría ofrecer como pruebas dichos recibos y no alegar que pago bajo otra modalidad (muchas veces mintiendo con la intención de dilatar el proceso).

 

Si en caso ya se tiene un contrato de arrendamiento vigente sin la clausula, esta se puede incorporar al contrato con el acuerdo de ambas partes, así se desprende del derecho de libertad contractual. No obstante no debemos olvidarnos del requisitos de las firmas ante notario, puesto que nuestro contrato anterior podría estar sin las firmas legalizadas, dado que la ley no exige formalidad alguna para la validez de un contrato de arrendamiento sin esta cláusula.

 

Descarga la ley aquí

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1 https://onedrive.live.com/redir?resid=f2e594a9ac4487ab%21940

2 VASQUEZ, Walter .http://enfoquederecho.com/una-breve-reflexion-sobre-la-denominada-clausula-de-allanamiento-en-la-ley-que-crea-el-registro-de-deudores-judiciales-morosos/. Consultado el 07/04/2015, a las 14:55 horas.